부동산 가격 이동의 메커니즘_부인문학개론(우석)

경제적 자유를 달성하기 위해 우리가 할 수 있는 전략은 궁극적으로 두 가지로 요약됩니다.

사업과 투자입니다.

이 두 가지 방법을 병행하는 사람도 있지만, 평범한 샐러리맨의 삶을 살아가면서 경제적 자유를 꿈꾸는 사람들은 아마도 투자 전략을 선택하고 있을 것이다.

그리고 많은 투자 방법 중 부동산은 우리 생활과 가장 밀접한 관계가 있고 상당히 높은 성공률을 자랑하는 방법입니다.

부동산은 천하무적이라는 말이 있을 정도로 우리나라 부동산 투자에 대한 믿음은 대단합니다.

‘벼락 거지’라는 신조어가 생길 정도로 부동산 투자를 한 사람과 안 한 사람이 교차하기도 했다.

그것도 2021년까지만. 부동산 투자가 경제적 자유로 가는 승리 전략인 것 같았다.

하지만 2년이 채 되지 않은 지금, 여기저기서 음악 소리가 들린다.

영원히 오를 것 같았던 부동산 시장은 미국의 금리 인상을 기점으로 얼어붙기 시작했다.

2021년 이후 불과 1년 만에 정점에서 절반 가까이 떨어진 아파트도 나왔다.

특히 무서운 기세로 상승한 2기 신도시의 하락세가 눈에 띈다.

거지가 되지 않기 위해 뒤늦게 ‘영혼’을 행하며 집을 장만한 많은 이들에게 큰 시련의 시간이 되었다.

즉, 충돌이 발생했습니다.

이런 시대에 우리는 어떻게 대응해야 할까요? 이 충돌은 얼마나 오래 지속됩니까?

이 질문에 답하기 위해서는 부동산 가격이 움직이는 메커니즘을 이해할 필요가 있다.

그리고 그 내용은 오늘 리뷰할 책 ‘부의 인문학’을 통해 확인할 수 있다.

이 책의 저자 우석은 세계적 경제 거물들의 이론을 바탕으로 부동산 움직임의 메커니즘에 대한 통찰을 이야기한다.

참고로 이 책은 2019년에 출간되었고 2020-2021년의 기록적인 부동산 붐이 나타나기 전에 쓰여졌다는 점을 고려해야 합니다.

오늘은 ‘부의 인문학’ 2장 ‘부동산 가격이 움직이는 메커니즘’의 내용을 정리하고 그에 대한 생각을 정리하고자 합니다.

제2장 부동산 가격이 움직이는 메커니즘

1. 서울과 지방의 부동산 양극화

• 한국 부동산 투자에 대한 귀하의 통찰력은 무엇입니까?
  • 제조업을 중심으로 한 지방도시는 쇠퇴할 가능성이 있어 부동산 투자에 주의가 필요하다.
    
    
  • 서울과 판교는 IT, 금융, 바이오, 엔터테인먼트 등 혁신기업이 밀집해 있어 향후 부동산 전망이 좋다.
    
    서울은 혁신기업이 필요로 하는 인적자원이 풍부한 곳입니다.
    
    즉, 지식자본주의 사회에서 가장 강력한 경쟁력을 가지고 있다.
    
    
  • 국가균형발전을 위해 지방도시를 활성화하려는 정부의 노력은 성공하지 못할 것이다.
    
    
  • 한국의 도시 간 불평등은 시간이 지날수록 심화될 것이다.
    
    
  • 돈을 벌고 싶다면 혁신기업이 주도하는 도시에 투자하라!
    

2. 슈퍼스타 도시 서울에 투자

• 슈퍼스타시티 전성기, 수혜자는 누구?
  • 슈퍼스타 도시는 인재를 유치하고 시간이 지남에 따라 번창하는 반면 나머지 소규모 도시는 쇠퇴합니다.
    
    슈퍼스타 도시와 다른 도시의 격차가 커지고 불평등이 심화되는 것은 불가피하다.
    
    
  • 슈퍼스타 도시에 인재와 기업이 집중되는 이유는? 기업들은 각자의 이익을 찾아 슈퍼스타 도시로 모여듭니다.
    
    슈퍼스타 도시에는 재능 있는 사람들이 모인다.
    
    
  • 슈퍼스타시티에는 인재들이 몰려들고, 슈퍼스타시티에 대한 인적자본 외부효과가 생겨 슈퍼스타시티 주민들은 다른 도시 주민들보다 소득이 더 높다.
    
    그런 다음 연쇄 반응이 시작되어 점점 더 많은 인재들이 슈퍼스타 도시로 모여들게 됩니다.
    
    
• 2000년 이후 슈퍼스타 도시의 집값은 폭등했다.
  
  
  • 슈퍼스타 도시의 집값 폭등은 슈퍼스타 도시 전체에 고르게 분포되지 않는다.
    
    슈퍼스타 도시 중 특정 ‘슈퍼 지역’의 집값이 천정부지로 치솟고 있다.
    
    슈퍼스타 도시 내에서도 그 격차는 더 벌어집니다.
    
    
  • 그렇다면 가장 중요한 것은 이 책에서 한국의 부동산 투자에 적용할 수 있는 인사이트는 무엇일까? 서울에 투자합니다.
    
    서울이 국내 유일의 슈퍼스타 도시이기 때문이다.
    
    세월이 흐를수록 서울과 다른 도시의 격차는 점점 더 벌어질 것이다.
    
    

3. 어느 도시, 어느 동네 부동산이 오를까?

• 이 질문에 대한 답을 찾는 데 하버드 대학교 경제학과 교수인 에드워드 글레이저의 ‘도시의 승리’가 도움이 된다.
  
  이 책은 ‘왜 도시는 불평등한가’, ‘직업의 지리학’의 저자들이 언급할 만큼 뛰어난 시각을 가지고 있다.
  
  
• ‘도시의 승리’라는 단어의 숨겨진 의미
  • 도시의 진정한 힘은 사람에게서 나온다는 것입니다.
    
    저자는 도시의 흥망성쇠는 사람, 특히 인재에 달려 있다고 주장한다.
    
    
• 도시의 성공 요인은 무엇입니까?
  • 저자는 쾌적한 도시가 번성한다고 말하고 있다.
    
    사람이 행복한 도시가 번성합니다.
    
    
  • 저자는 식문화, 패션문화, 오락, 짝을 만날 수 있는 기회가 사람을 행복하게 만든다고 주장한다.
    
    
  • 집이 비쌀수록 사람들에게 기쁨을 주는 요소가 많아집니다.
    
    
• 도시의 성공을 위한 가장 중요한 두 가지 요소
  • 저자는 도시의 진정한 힘은 사람, 특히 재능에서 나온다고 주장한다.
    
    인재를 끌어들이는 요소가 많을수록 도시는 더 성공적이고 번영합니다.
    
    
  • 인재가 도시 경쟁력의 핵심이라면 인재가 가장 중요하게 여기는 도시의 요소는 무엇일까요? 그것은 아이들의 교육과 안전에 관한 것입니다.
    
    한국은 대체적으로 어느 지역에서나 안전하기 때문에 자녀 교육이 더 중요합니다.
    
    

4. 서울에서 집을 사는 분명한 이유

• 나는 줄곧 사람들에게 서울에 집을 사라고 말해 왔다.
  
  내가 왜 서울, 서울을 하고 있지? 최고만을 말하고 싶기 때문입니다.
  
  투자자로서의 나의 판단 뒤에는 항상 Adam Smith가 있습니다.
  
  지금 우리가 알고 있는 경제학의 대부분은 ‘경제학의 아버지’로 불리는 애덤 스미스에게서 나옵니다.
  
  
• 답은 분업의 힘에 있다
  • 애덤 스미스의 유일한 화두는 어떻게 하면 나라를 잘 살릴 수 있느냐 하는 것이었고, 그가 찾은 답은 ‘분업’이었다.
    
    
  • 분업이 서울에 사는 것과 무슨 상관이 있습니까? 노동을 분담하려면 어떻게 해야 합니까? 사람들은 한 곳에 모여야 합니다.
    
    분업이 가능하기 때문이다.
    
    그래서 인구가 도시에 집중되어 있습니다.
    
    
  • 도시가 클수록 노동 분업의 이점이 커집니다.
    
    그래서 사람들은 각자의 이익을 찾아 서울과 서울로 몰려든다.
    
    

5. 비교우위론은 시골이 아닌 서울에서 집을 사라고 한다

• 데이비드 리카도(David Ricardo)는 비교우위론을 통해 국제무역이 유리하다고 주장한 경제학자이다.
  
  그는 각 나라가 자국의 제품을 만들어 서로 교역하면 세상이 더 풍요로워질 것이라고 주장했다.
  
  오늘날 Ricardo가 주장한 것처럼 자유 무역이 증가하고 세계화되었습니다.
  
  후세에 남겨진 리카도의 유명한 주장 중 일부는 비교우위론, 노동가치론, 차이에 대한 지대론을 포함한다.
  
  
• 리카도의 유산 1. 비교우위 이론
  • 리카도의 비교우위 이론을 부동산 투자에 적용하면 어떤 통찰을 얻을 수 있을까? 비교우위론에 따라 제조공장이 모두 개발도상국으로 이동하고 있다.
    
    한국의 제조업 공장들도 값싼 임금, 값싼 땅, 값싼 자재를 찾아 해외로 나가고 있다.
    
    
  • 결국 한국에는 본사와 연구소만 남게 된다.
    
    그렇다면 본사와 연구소는 어디에 위치하게 될까요? 서울입니다.
    
    왜 서울인가? 본사와 연구소에서 일할 수 있는 고급 브레인과 인재들이 모두 서울에 있기 때문이다.
    
    
• 리카도의 유산 2. 노동가치론
  • 노동 가치 이론은 간단히 말해서 모든 것을 가치 있게 만드는 것은 노동이라고 주장합니다.
    
    가격의 대부분은 노동에서 나옵니다.
    
    그러나 노동가치론은 틀렸다고 해도 대단히 잘못된 것이다.
    
    노동가치론을 학문적으로 무너뜨린 학파가 있다.
    
    한계 효용학파의 등장과 함께 노동가치론은 빛을 잃었다.
    
    
  • 한계 공리 학파의 논거는 사람들이 한정된 금액의 돈을 가지고 있고 그들을 가장 만족시키는 방식으로 돈을 쓴다는 것입니다.
    
    모든 사람은 자신의 만족에 따라 비용을 지불하고 가격은 시장의 수요와 공급 법칙에 따라 결정됩니다.
    
    한계효용학파는 가격이 공급자(노동자)가 아니라 구매자(소비자)에 의해 결정된다고 주장합니다.
    
    
  • 한계 공익 학교에 따르면 노동자가 얼마나 열심히 일했는지는 중요하지 않습니다.
    
    가격은 고객이 얼마나 만족하느냐에 따라 결정됩니다.
    
    결국, 당신이 얼마나 열심히 일했는지, 얼마나 고생했는지는 중요하지 않습니다.
    
    상대방이 얼마나 만족했는지, 상대방이 얼마나 행복했는지, 이것이 중요하다.
    
    

6. 지주들은 기업가나 샐러리맨보다 더 부유하다

• 리카도의 유산 3. 차이 이론
  • 인구가 증가함에 따라 밀에 대한 수요가 증가하여 이전에 경작되지 않은 땅을 경작해야 합니다.
    
    처음에는 비옥한 땅 A만 경작하지만 밀 수요가 늘어나면 척박한 땅 B도 경작된다.
    
    인구가 증가하고 먹을 밀이 충분하지 않으면 불모의 C도 재배됩니다.
    
    차등지대이론의 핵심은 척박한 땅을 경작할수록 비옥한 땅을 가진 지주가 더 많은 돈을 벌 수 있다는 것이다.
    
    
  • Ricardo는 인구가 증가하고 경작지가 증가함에 따라 농업 자본가의 소득 증가보다 지주의 소득이 증가하고 농부(노동자)는 단순히 연명한다고 말했습니다.
    
    최종 승자는 토지 소유자입니다.
    
    
  • 결국 인구가 증가하는 비옥한 부동산을 사야 한다.
    
    비옥한 땅은 어디입니까? 땅의 중심이다.
    
    한국에서 인구가 증가할 수 있는 곳은 어디이며 그 중심은 어디인가? 바로 서울입니다.
    
    다시 타기 전 서울이다.
    
    
  • 리카도의 차이이론에 따르면 서울에서 스마트하우스를 소유한 사람은 일반 샐러리맨이 평생 모은 돈보다 더 많은 돈을 벌 수 있다.
    
    

7. 부동산 가격은 수익성에 달려있다

• 인간의 이기심이 세상을 풍요롭게 한다
  • ‘국부론’에서 아담 스미스가 언급한 이기심에 대한 주장은 정말 유명합니다.
    
    그는 세상이 이타주의가 아니라 이기심에 의해 풍요로워진다고 가르쳤습니다.
    
    그는 “우리가 저녁을 먹는 것은 푸줏간 주인, 양조업자, 빵집 주인의 자선 활동 때문이 아니라 돈을 버는 데 관심이 있기 때문”이라고 설교했다.
    
    
  • 인간의 이기심은 세상을 풍요롭게 하는 엔진입니다.
    
    정부는 이기적인 사람들을 억압해서는 안 됩니다.
    
    개인의 이기심이 국가를 풍요롭게 하기 때문입니다.
    
    
• 국부론의 3가지 부동산 투자 힌트
  • 임대료는 토지에서 생산되는 상품의 수요와 가격에 의해 결정됩니다.
    
    예를 들어, 쌀을 생산하는 논 가격은 쌀의 수요와 가격에 따라 결정됩니다.
    
    논 주인이 마음대로 논값을 정할 수 없다는 뜻이다.
    
    땅값은 원인이 아니라 결과다.
    
    쇼핑몰의 월세는 쇼핑몰 운영자가 임의로 설정하여 올리는 것이 아니라 쇼핑몰의 수익성에 따라 결정됩니다.
    
    
  • 임대료는 언제 오르나요? 소득이 증가하고, 경제가 성장하고, 노동 생산성이 증가하면 증가합니다.
    
    그게 언제일까요? 한마디로 경제성장이 좋을 때다.
    
    집값은 투기꾼이 올리는 것이 아니다.
    
    집값이 오르는 것은 경제 여건이 집값을 오를 수 있게 했기 때문이다.
    
    
  • 호황기에는 지주들이 노동자들보다 더 많은 돈을 번다.
    
    반대로 경기 침체기에는 근로자의 고통이 이루 말할 수 없습니다.
    
    

8. GTX가 생성되면 주변 주택과 상가의 가격은 어떻게 변할까요?

• Adam Smith는 임대료에 영향을 미치는 가장 큰 요인은 교통이라고 말했습니다.
  
  토지 가격에 영향을 미치는 가장 큰 요인은 도로 개통이다.
  
  
  • 도로개방 효과의 가능성과 한계 도로개방은 두 지역의 차이를 줄여준다고 한다.
    
    서울 집값과 동탄이나 파주운정 집값의 차이는 줄어들 것이다.
    
    즉, 동탄과 파주 운정 일대의 아파트 값이 오를 것이다.
    
    
  • 동탄과 파주 운정 일대를 독점하던 상권이 서울과 경쟁하게 돼 독점력이 약해질 전망이다.
    
    
  • 핵심은 GTX의 효율성은 가격 수준에 달려 있다는 것입니다.
    
    GTX 요금이 현재 신문 보도에 나오는 것만큼 저렴하지 않다면 GTX 효과는 처음에 예상했던 것보다 약할 수 있습니다.
    
    

9. 정부의 부동산 대책은 어디까지 믿어야 할까?

• 당신은 정치인을 믿습니까? 부동산 대책을 믿습니까? 모든 것을 믿지 마십시오!
  나에 관한 것이 아니라 노벨 경제학상을 수상한 제임스 뷰캐넌에 관한 것입니다.
  
  그는 1986년에 노벨 경제학상을 받았습니다.
  
  그는 공공 선택 이론을 최초로 개발한 공로를 인정받습니다.
  
  
• 공공 선택 이론이란 무엇입니까?
  • 공공선택론에 따르면 정치인과 고위 공직자들은 국가를 위해 거창한 정책을 펼치고 있다고 말하지만 실상은 모두 자신의 이익을 챙기기에 바쁘다.
    
    
  • 정치인이나 고위 공직자들도 인간이기 때문에 이기적으로 행동한다는 아주 단순한 원칙이다.
    
    
• 서울 재개발·재건축 규제로 경기도 주민 숨져
  • 서울이 재개발과 재건축을 허용하면 간단할 텐데 왜 엉뚱한 경기도에 폭격을 가하지 않는가. 뷰캐넌에 따르면 정치인들이 다음 선거에서 승리하기를 원하기 때문이다.
    
    
  • 재개발·재건축이 허용되면 단기적으로 재개발·재건축 가격이 폭등할 것이다.
    
    그러자 시기심에 사로잡힌 대중은 집권당을 비난하고 등을 돌린다.
    
    그러면 여당의 지지율이 급락하고 다음 선거에서 패할 가능성이 높아진다.
    
    그래서 엉뚱한 경기도에 물량 폭탄을 떨어뜨리고 있는 것이다.
    
    
  • 뷰캐넌은 “정치적 압력 하에서 정부가 합리적인 경제 정책을 시행할 것이라고 기대하지 말라”고 말했다.
    
    

결국 서울이다.

이 책의 내용을 한 마디로 요약하자면 “서울에서 집을 사야 한다”이다.

국내 유일의 슈퍼스타 도시는 서울이고, 서울에서도 ‘슈퍼권(대장권)’을 사는 것이 장기적으로 볼 때 가장 수익성 있는 선택이라는 뜻이다.

위험이 많은 낯선 동네에 사는 것보다 서울 강남에 집을 사는 것이 최선이라는 결론이다.

약간 헛된. 사람들이 그곳이 좋은지 몰라서 거기에 살지 않아서가 아닙니다.

서울에서 가장 비싼 지역에 부동산을 살 수 있는 현실적 여유가 있는 사람이 몇이나 될까요?

그래서 이 책에 나오는 부동산 투자 기준을 바탕으로 서울 강남 말고도 비슷한 다른 지역을 찾아볼 필요가 있다.

슈퍼스타 도시는 아니지만 대도시, 많은 인재, 혁신적인 기업이 주도하는 재미있는 도시(음식, 패션, 엔터테인먼트, 짝을 찾을 수 있는 곳이 가득한), 자녀 교육을 위한 인프라. 도시는 그저 그렇습니다.

각 지역의 대장을 주목하라

또한 어느 도시에나 그 도시에 사는 사람이라면 누구나 살고 싶은 곳이 있다.

각 지역의 리더입니다.

업무 등으로 수도권에 갈 수 없으나 경제적 여유가 있는 사람들이 모이는 곳. 그런 곳은 소득 수준이 높기 때문에 인프라가 자연스럽게 구축되고 생활이 개선된다.

결과적으로 더 많은 사람들이 살고 싶어하고 수요가 증가합니다.

당연히 부동산 가격은 올라간다.

이 책에 따르면 결론적으로 이러한 분야에 투자해야 한다.

인재, 혁신기업, 교육 인프라가 있는 도시 그 중 슈퍼에어리어(대장에어리어)를 선택하는 것은 서울에서 대장에어리어를 선택할 수 없는 분들에게 차선책이 될 것입니다.

이런 상황에서 당장 떠오르는 곳은 판교, 광교 등 수도권 신도시나 대구 수성구, 대전 둔산동, 광주 봉선동 등 광역 지방이다.

물론 이러한 지역들은 이미 유명하고 인기가 많아 부동산 가격이 비싼 것이 사실이다.

그럼에도 불구하고 이 지역이 이 책에 나오는 많은 부동산 투자의 핵심 요소를 가지고 있다는 것은 분명해 보입니다(슈퍼스타 도시인 서울과 비교할 수는 없지만).

최근 기사들을 보면 현재 각 도시의 캡틴 지역도 어려움을 겪고 있음을 알 수 있다.

그러나 아는 사람은 알 것이다.

강세장이 시작되면 이러한 대장 영역에서 무서운 속도로 반등하기 시작합니다.

현재 시장이 한창이라는 이야기는 좋은 제품을 좋은 지역에서 저렴한 가격에 득템할 수 있는 기회가 있다는 의미이기도 하다.

경매든 급매이든 이 시기에 안전마진을 확보해 좋은 물건을 사고 기다릴 수 있다면 분명 큰 수익을 낼 수 있는 타이밍이다.

이 책의 저자 우석이 말했듯이 부동산은 장기적으로 볼 때 항상 상승한다.

“그럼 빚을 지고 부동산에 투자하면 실패할 확률은 없나요? 장기적으로는 항상 그렇습니다.

자산 가격은 일직선으로 오르는 것이 아니라 하향과 상향을 반복하며 상승합니다.

주기에 걸리면 파산할 수 있습니다.

따라서 원금과 이자를 갚을 수 있는 범위 내에서 빚을 갚아야 합니다.

이 원칙을 지키며 장기간 투자를 한다면 부동산은 절대 실망시키지 않을 것입니다.

바닥을 생각할 때 과감하게 부채를 빼서 투자할 수 있다.

“부자를 늘리는 가장 빠른 방법입니다.

이것이 투자의 핵심입니다.

이것이 자본주의 게임에서 승리하는 방법입니다.

”

투자자들은 눈을 키워야 한다

미래는 알 수 없습니다.

불과 2년 전만 해도 영원히 오를 것 같던 부동산이 불과 2년 만에 이렇게 무너질 줄 누가 예상이나 했겠는가. 재작년 소위 부동산 전문가들의 예측을 보면 10명 중 9명은 가격이 계속 오를 것이라고 예측했다.

그랬던 분들이 지금은 10명 중 9명으로 앞으로도 계속해서 더 어려워질 것이라고 예측하고 있습니다.

전문가라고 불리는 사람들의 눈은 이 정도일 뿐입니다.

그래서 가장 중요한 것은 나 자신에 대해 확신할 수 있을 정도로 투자에 대한 안목을 키우는 것입니다.

그래야 남의 말에 휘둘리지 않고 이리저리 돌아다닌다.

영원한 상승이 없듯이 영원한 쇠퇴도 없습니다.

그리고 불황 속에서 살아남는 사람들이 있습니다.

좋은 물건을 싸게 사는 사람들입니다.

그런 사람들은 하락하는 시장에서도 이익을 보고 물건을 판다.

투자의 세계에서 살아남기 위해서는 이러한 눈을 길러야 합니다.