집을 살 때는 대부분 은행에서 주택담보대출을 받아 잔금을 치른다.
가장 먼저 가용자금을 확인해야 하고, 이와 함께 주택담보대출 한도가 어느 정도 나올지는 알아야 쉽게 진행할 수 있다.
우리가 집을 산다고 은행에서는 절대 빌려주지 않아. 우선적으로 내가 살리려면 주택 담보가치 LTV를 본다.
그 다음 내 소득을 보면서 당신이 원리금 상환 능력이 있는지 여부를 DTI, DSR을 확인하면서 최종적으로 한도가 정해지게 된다.
현재 주택담보대출 금리 상단은 연 7%를 넘는데 이는 상단 기준이며 개인신용점수, 금융기관, 상품 등에 따라 천차만별이다.
가장 저렴하게 이용할 수 있는 디딤돌의 경우 2%대, 둥지는 4%대로 가능하며, 그 외 일반 상품의 경우 4~6%대로 이용할 수 있다.
(계속 인상중이니 연말쯤에는 어떻게 될지…)변동 vs 고정금리에 대해서는 본인이 판단해야 한다.
내년부터는 금리 상승세가 진정될 것으로 예상하면 변동이 유리할 수 있다.
오늘은 주택담보대출 한도를 결정하는 데 핵심이 되는 DSR 40%에 대해 알아보고 소득별 주택담보대출 금리에 따른 한도에 대해 정리해보는 시간을 가져보자.아파트 주택담보대출 한도를 알기 위해 가장 먼저 해야 할 부분은 해당 주택이 규제지역에 속해 있는지 확인해야 한다.
투기과열지역이냐 조정지역이냐에 따라 비규제지역이냐에 따라 LTV 비율이 다르다.
예를 들어 조정지역에 있는 8억 아파트는 LTV 50%~4억이 주택담보대출 한도다.
끝인가요? NO. 우리 소득을 확인하고 원리금 상환 능력이 있는지 보면서 최종적으로 한도가 나오게 된다.
DSRDSR 총부채원리금상환비율 Debt Service Ratio 당신의 연소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액이 어느 정도인지를 보여주는 지표로 현재 제1금융권 기준 40%로 제한하고 있다.
도대체 무슨 뜻인지 이해가 안가요? OK* 연간 원리금 상환액은 모든 대출의 연간 상환해야 하는 원금과 이자의 합을 말한다.
* 연소득은 소득금액증명서, 원천징수영수증 등으로 증빙이 가능해야 한다.
다만 연소득이 없거나 부부합산 소득이 2400만원 이하인 경우 건강보험료를 통해 인정소득을 활용할 수 있다.
예를 들어 매달 건강보험료로 10만원 정도 냈다면 약 3300만원의 소득이 있는 것으로 인정된다.
그럼 연소득에 따라 DSR 40% 한도는 어느 정도 나오는지 계산해보는 시간을 가져보자. 연수입 2,000만원연소득 2,000만원의 경우 DSR 40% 계산 시 800만원이다.
당신은 연소득이 2,000만원이지만 주택담보대출 원리금 상환금액이 연 800만원을 초과하면 당신은 생활하는 데 어려움을 겪을 것이다.
그러면 위험할 수 있으니 40%까지 빌려줄게. 정도로 이해하면 되겠지.주택담보대출 1억을 30년 원리금 균등상환으로 받을 경우 금리에 따른 원리금 상환금을 확인해보자.연소득 2천이면 3%로 1억5천만원을 빌릴 경우 dsr37.9% 나와 걱정할 필요가 없다.
하지만 주택담보대출 금리가 4% 이상이면 40%를 초과해 한도금액은 줄어든다.
연수입 3,000만원연소득 3,000만원이면 1.5억까지는 무난하게 한도가 나오지만 2억을 받아야 하는 경우라면 5% 미만 상품을 찾아야 한다.
연수입 4,000만원연소득 4,000만원이면 2억까지는 무난하게 빌릴 수 있고, 2.5억을 원한다면 금리 5% 미만 상품을 찾아야 한다.
연수입 5,000만원연소득 5,000만원이면 5%로 3억 정도는 가능하다.
다만 금리가 6%라면 42.2%가 나와 2억 후반대에 받을 수 있다.
연수입 6,000만원연소득 6,000만원이면 3억5천까지 빌리는 데 큰 어려움이 없다.
다만 주택담보대출 금리가 6%일 경우 42%가 나와 한도가 줄어든다.
상기 계산은 기출이 없는 경우를 예로 들었다.
DSR은 총부채원리금상환비율이다.
만약 신용대출로 1억 정도를 갖고 있다면 주택담보대출 한도는 대폭 낮아진다.
계산기는 카카오페이, 토스, 신한은행 등에서 제공하고 있어 검색하면 쉽게 찾을 수 있다.
다만 예외적으로 아래 대출은 DSR 계산 시 제외된다.
분양주택 중도금 3백만원, 소액새희망홀씨, 햇살론 등 보험계약대출 예금담보대출 할부, 리스 등DSR이 40%이상 나오는데 다른 방법은 없습니까?위의 표에서 보듯이 충분히 한도를 받으려면 소득이 높지 않으면 안 되고 높지 않으면 원리금 상환액을 줄여서 40%이하에 맞춰야 한다.
1. 주택 담보 대출 실행시 상환 기간을 길게 한다.
30년이 아니라 40년으로 하면 원리금 상환액이 줄어드는 한도가 더 늘어난다.
2. 최대한 낮은 금리 상품을 찾아야 한다.
금리가 낮으면 원리금 상환액이 줄어든다.
3. 제2금융권에서는 DSR50%의 적용을 받을 수 있다.
현대 삼성의 몇개를 찾아 보았지만, 현재 시중 은행의 금리와 큰 차이는 없었다.
4. 프리랜서 자영업자에서 소득 금액 증명서 상 2,000만원이라고 표시되고 있다.
2억원을 빌려야 하는데 한도가 너무 적은 경우는 건강 보험료로 추정 소득을 이용하거나 신용 카드 사용액에서 신고 소득을 인정 받고 있다.
최대 5,000만원까지 인정된다.
5. 디딤돌, 포굼쟈리로ー은의 경우 DSR는 관계 없이 LTV, DTI만을 본다.
안녕하세요 일룡입니다.
적어도 올해까지 금리 인상은 기정사실이 되었습니다.
금리가 계속 오르면 실제로 받을 수 있는 한도는 점점 줄어들 것입니다.
현재 무주택자라면 먼저 디딤돌을 알아보세요.(저금리가 장점이지만 5억 이하 주택만 가능하고 소득제한 등 조건 있음.) 그 다음 보금자리론. 주택담보대출은 기본 억대에서 받게 되므로 금리에 따른 이자 부담이 클 수 있으므로 잘 판단해야 합니다.
예를 들어 30년 원리금 균등상환, 5%로 3억을 빌릴 경우 매월 1,610,464만원을 상환해야 합니다.
6%라면 매월 1,798,651입니다.
소득 대비 과도한 경우 어려움을 겪을 수 있으니 꼼꼼히 비교하시기 바랍니다.
